こんにちは、えつみんです。
株や債券以外の投資について考えてみます。前回は「金投資」でしたが、今回は「リート（REIT）」と呼ばれる不動産投資信託についてお話します。
一般的に不動産投資といえば、マンションやアパートを購入しそれを人に賃貸することで、家賃という定期収入が入ってくる投資を思い浮かべます。
しかし、不動産の現物を買うとなると、それなりの初期投資と、ローンや管理費、修繕費などのランニングコストがかかります。何より入居する人がいなければ、収入は入ってきません。
そこで登場したのが、リート（REIT）と言う「不動産投資信託」です。投資信託と名前が付いていますが、株式と同じようにリアルタイムに売買ができます。リートは、投資法人が投資家から資金を集め、不動産を購入し、そこで得た利益から分配金を支払います。
１．リートのメリットとデメリット
まず、リートの特徴を述べます。
＜メリット＞
・少額から不動産投資ができる
・多くの不動産に分散投資できる
・不動産の管理が不要（専門知識がいらない）
・売買の手間がかからない
・比較的安定した分配金が期待できる
（年率約3～4%、年2回〜6回）
＜デメリット＞
・急激な値上がりは期待できない
・不動産市場の価格変動の影響を受けやすい
・自然災害の影響を受けやすい
リートは、少額からできる手軽な不動産投資です。年3〜4%程度の配当金が入ってくるのが魅力です。ただし、現物の不動産投資と比べると、市場価格変動の影響が大きく、値下がりするリスクはあります。
２．リートの投資対象
リートの投資先としては、マンション、ホテル、オフィスビル、商業施設、倉庫などがあります。そのうち１種類に特化した『単一型』と、複数の種類に投資する『複合型』があります。
また、地域もいろいろあり、都心のマンション・オフィスに限定したものや、リゾート地に特化したもの、物流倉庫に特化したものなどがあります。
リートの投資先は、都心の一等地など人が集まりやすく空き室が出にくい、値下がりしにくいという物件が多いのが特徴です。
そのような優良不動産を個人で買うのはまず難しいですが、リートなら、個人でも少額から投資できます。
ツボ1️⃣ 複合型リートでリスク分散を
今は都心のマンション価格が高騰していますが、今後さらに人口が都心に集中するか、地方へ流れるかわかりません。また、コロナ禍のあとインバウンドが復活すれば、ホテルやリゾート投資がが増え、値上がりするかもしれません。
いずれにしても、リートを選ぶ際は、マンション＋オフィスとか、都心＋地方など、複合型のリートを選ぶことでリスクを分散させるのがおススメです。
３．リートとリートETFどちらかいい？
さて、リートの投資には一般のリートと、リートETF（上場投資信託）があります。その違いがわかりにくいので、以下にまとめます。
＜リート＞
投資法人が、投資家から資金を集めオフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産を購入し、管理運用します。不動産からの賃貸収入や売買益をもとに得た利益をもとに、投資家に分配金を出すしくみです。値上がり益（キャピタルゲイン）と分配金（インカムゲイン）を得ることができます。
＜リートETF＞
ETFと呼ばれる上場投資信託は、日経平均株価（日経225）や東証株価指数（TOPIX）など、さまざまな指数に連動する形で運用される投資信託です。例えば日経225なら上場優良企業225社に分散投資したことになります。東証リート指数に連動するETFなら、組み入れられている約60銘柄のリートに一括で投資をすることができます。
ETFの特徴は、
①さまざまな指数に連動した商品があり、海外のETFも多い
②株式と同様にリアルタイムで売買取引ができる
②信託報酬が投資信託より低い
※投資信託（インデックスファンド）は約0.1%〜0.5%ですが、ETFは0.1%以下
ツボ2⃣ リートＥＴＦは初心者向き
前述したように、ETFのメリットは低コストで複数銘柄に分散投資ができることです。個別銘柄に投資するより、リスクを減らすことができます。また、海外のリートETFもありますので、海外の不動産にも投資することができます。
ある程度狙った種類や物件に投資したいなら一般のリート。リスクを抑えるため、まんべんなく多くの不動産に投資するならリートETFです。
まとめ
今回はリートについてお話ししました。リートのリスクとリターンは、一般的に個別株式よりは低く、債券よりは高いです。従って、株式や株式の投資信託だけを持っている人は、リートを保有することで全体のリスクを低減させることができます。ただし不動産市況が悪くなれば値下がりすることもありますので、その点ご注意ください。
※投資はあくまで自己責任でお願いします
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